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4400亿的珠海房企,上海又拿地了

发布日期:2023-11-11 13:45    点击次数:165

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  来源:21世纪商业评论 

  大股东力挺。

  4400亿资产的珠海房企,又在上海拿地了。

  10月25日,华发股份以17.33亿的报价,摇中青浦赵巷镇地块,过去4个月,已耗资数十亿,三度在上海拿地。

  华发在不断补充资金弹药。

  一周前,它发布公告,已具备向特定对象发行股票条件,“各项工作进展顺利”。华发的60亿定增,已在9月中旬获批。

  这家总部位于珠海的房企,销售规模迅速攀升至房企15强,总资产则膨胀到4400亿,过去两年半,大幅增长超过1200亿,成为上升势头最强劲的房企之一。

  就定位而言,华发自谦为“中而美”房企典范,鉴于过往的进击态势,其已志在成为头部房企。

  1

  逆势扩表

  华发股份定增的背后,有大股东华发集团的身影。

  “华发集团承诺出资参与华发股份定增,这显示了控股股东及实际控制人珠海市国资委,对于公司未来稳健发展的信心和支持力度。”华发股份管理层称。

  华发集团总部位于珠海,资产总额超过7000亿,拥有8家上市公司,天眼查显示,其直接及间接持有华发股份28.49%的股权。

  以定增规模60亿元测算,若华发集团按上限30亿元参与认购,有预测,其股权比例将升至33%以上。

  集团还公开增持股权,以示对地产平台的信心。

  行动也非常迅速,10月10日至13日,4个交易日,即增持公司2121.1万股,占总股本的1%左右,耗资超过1.8个亿。

  背靠大树好乘凉,华发股份在集团呵护下,逆势前进。

  2021年以来,地产形势快速转变,大量民企房企陷入困局,缩表减负,华发股份则一直在扩表。

  至2020年末,华发的资产总规模,为3218亿,到2023年6月,已达4470亿,单单上半年,就增加超过400亿。

  两年半时间,总资产增加1250亿,增幅高达39%,这种逆势扩表的节奏,在主流房企中非常罕见。

  论营收指标,1-6月,华发收入约为315亿,较之2020年上半年的228亿,增长约38%。

  难得的是,其债务规模,得到了有效控制。

  截至6月末,其有息负债合计1560.83亿元,较之2020年底的1586.49亿元,甚至还有所缩减。

  华发的债务结构,也非常有利,长期负债占全部有息负债的比重为 81.82%,综合融资成本下降至 5.59%。

  这样的态势,与其股东力挺是分不开的。

  2

  大幅拓储 

  有股东助力,华发股份拿地不断。

  “公司的存货约 90%布局在一二线城市,2022-2023年公司新增投资,在核心城市的比例为98%。”华发股份财务总监罗彬表示。

  1-6月,华发股份通过公开竞拍、合作、旧改等方式,共斩获优质新项目11个,均位于上海、广州、深圳、成都、杭州等一线、强二线城市。

  一二线城市中,华发明显以上海为重点发展地区。

  “华发股份深耕上海九载,布局项目达24个,服务业主超16000户。”董事局副主席兼总裁陈茵表示。

  10月的青浦地块外,7月,它已斩获上海松江区洞泾镇地块,耗资70.63亿;

  8月,与招商蛇口组建的联合体,成为静安内环天目社区历史风貌保护项目地块的实施主体,其遴选报价以房地联动价21万元/平方米为基准。

  据统计,1-9月,华发股份的权益拿地金额210亿,挺进第10位,同期,它以214.36亿元的业绩,位居上海房企权益销售金额的TOP3。

  其在全国房企的位次,不断提前。

  行业整体低迷的2022年,华发股份全年销售1202.41亿元,跻身销售榜第18位,大幅提升14个位次。

  据中指研究院统计,1-9月,其全口径销售额达1035.8亿元,提前2个月达到千亿,位列房企第14名。

  若按权益金额,730亿的规模,只比排第10的绿地控股,少30.5亿而已。

  华发股份也在推进地产业务多样化。

  官方称,其已形成以精品住宅为主业,商业运营、物业管理与上下游产业链为支撑的“1+3”格局。

  单就商业而言,截至6月底,其投资性房地产的资产,高达224亿,半年增加超50亿,1-6月即完成招商面积12万平方米,商业经营面积365万平米,租金收入2.52亿元。

  3

  后来居上

  华发股份,可谓后来居上。

  其1992年就已组建,销售额破千亿,迟至2020年,当年千亿房企高达43家,它完全不显眼。

  许多房企多点开花、疯狂扩张之时,华发做了一个重要的战略选择,只做高能级的城市,力求稳健发展,重点拓展一线及强二线核心城市。

  “投资拿地的重中之重,是市场较为安全的核心一二线城市。”陈茵近期也这样解释。

  陈茵 来源:华发股份

  据披露,华发合计2600亿左右的存货,约90%布局在一二线城市,“整体存货质量较高”。

  这也保证了其毛利水平,2023年,其半年报毛利率约19%,在同行中处于中等偏上的水平,2023年全年预计基本维持该水平。

  华发的存货安全度较强,去化也较为顺利,支撑了其连续三年的千亿销售,其2023年的主基调,依然以去化、回款为工作重点。

  拓展方面,公司也延续对上海、深圳、武汉等高能级城市的投资布局,项目拓展以核心城市、核心地段的城区盘为主,并运用合作开发、收并购、城市更新等多元化的拓展模式。

  华发的扩张底气,正来自于其相对良好的底层资产。

  来源:华发股份

  截至6月底,现金短债比为2.0,净负债率为71.7%,扣除预收账款后的资产负债率为 65.79%。新的60亿股本金一到,财务指标会更加稳健。

  即便如此,华发的杠杆率依然有点高了。

  至6月,对应4400多亿的负债,其资产负债率为74.12%,净资产看似有1156亿,其中,真正归属于股东的权益,仅仅为184.8亿。

  单从股东权益看,它撬动了超过20倍的杠杆。

  据其回复,合作项目中的伙伴,相当部分来自珠海华发城市运营、珠海城市建设集团等公司,他们出自同门,均是华发集团控制的主体。

  由此看来,华发系确实用尽全力,给予帮衬,也容不得有一点闪失。

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责任编辑:杨红卜



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